“物业”一词是从英语词汇property及estate翻译而来，在20世纪70年代末中国大陆实行改革开放政策后由香港传入内地。目前，中国房地产法学界和物业管理规范性文件中，对“物业”概念内涵和外延的见解是基本一致的，只是具体表述略有差别。对其概而言之，是指一定建设用地范围内已建成和确定业主权益，有特定界限的各类房屋等建筑物及相配套的固定附属设备、公用设施、公共场地和其它定着物，以及用地和房屋包容的空间环境。其中，“已建成”是形成可供使用、需加管理的物业的前提；已“确定业主权益”表明已建成的物业是经过法定竣工验收程序验收合格并对该物业的权属已依法作了确定，而业主即物业所有权人要对物业的管理负责。
物业管理作为第三产业中新生的组成部分，是在近几年来我国大力培育、发展房地产市场过程中，住宅与非住宅房产商品化、服务化而出现的对居住、使用住宅小区、商厦的单位、居民提供公共性服务和特约服务的新行业。随着城市建设速度的加快、以商品房为主的大型社区的增多，物业管理的问题也日渐暴露出来。
物业管理(Real?property?management)是指物业管理机构与物业所有人或依据合同、法律规定有权委托的非业主使用人的委托，根据合同或法律规定对物业进行养护、修缮并对相关环境和秩序进行维修和服务的活动。在物业管理过程中，就形成了物业产权人（又称业主）、使用人与物业管理企业之间的新型的民事法律关系，行政管理部门也面临如何对物业管理企业进行行业管理的新问题。
一、物业管理纠纷案件的主要特点
（一）、物业管理纠纷案件逐年上升，诉讼标的额较大
当前各类住宅小区、商厦在收取物业管理费用、提供管理服务方面的做法不尽一致，业主与物业管理者之间缺乏约束各方的合同、公约或法律规范，使业主与物业管理者、行政主管部门之间的矛盾渐生，因此而产生的纠纷，向房产、物价等管理部门的投诉大量增加，在有关部门的协调处理不完全能解决纠纷后，当事人转而向法院起诉。近年来，各地法院受理的物业管理纠纷案件呈逐年大幅度上升趋势。
（二）、物业管理纠纷形式及案由多元化，物业费纠纷居首位
物业管理纠纷的形式和案由涉及民事诉讼、行政诉讼的各类型纠纷，并逐年呈现多元化趋势。根据纠纷性质可划分为（1）、物业管理合同纠纷。物业管理合同是物业管理单位与业主就物业管理的项目、内容、费用、双方的权利和义务、管理期限、违约责任等达成的协议。常见的纠纷有：房地产开发商与物业管理企业的物业管理承包合同纠纷、物业委托管理纠纷；公摊面积不清、公共设施不到位和不按期完工导致的合同违约纠纷；物业管理企业单方面提高收费标准，随意增加收费项目；任意减少管理项目和内容；对房屋及附属设备、公用设施等修缮不及时；不履行或不按约履行其他管理职责；业主以种种理由拖欠管理费用或单方面要求降低管理费用；业主在合同外要求履行管理义务。（2）、物业管理侵权纠纷。物业管理侵权行为是指物业管理企业或业主违反法律或小区管理办法而侵害他人财产或人身权利的行为。例如物业管理企业乱搭乱建造成业主损失；违法出租甚至出卖公用设施和居民住房公用部分给业主造成损失；业主擅自改变房屋、配套设施的结构、外观，毁损了设施、设备，危及房屋安全；业主乱搭乱建、随意占用，破坏绿化、污染环境，噪声扰民引起的不动产相邻关系纠纷；业主或使用人要求物业管理者赔偿在提供特约服务如保管服务中所造成的财务损失的纠纷。（3）、其他纠纷。例如业主在小区内受到侵害或被杀害引起的人身损害赔偿纠纷；业主或管委会选聘、解聘物业管理公司产生的纠纷；业主、开发商、物业公司及政府有关部门关于成立业主委员会的纠纷；业主诉房产管理部门行政侵权纠纷。
物业管理纠纷中最突出的就是物业管理企业向业主或使用人追索物业管理费、水电费的纠纷。导致业主不交管理费的原因有多样，包括：（1）、业主认为物业收费项目和标准没有公示，或者是物业收费标准与服务水平不相符、物业乱收费、票据使用不规范等，据此以不交物业管理费进行对抗；（2）、有些业主买房后长期不在此居住或出租给他人，忽视或忘记交管理费；（3）、房地产商遗留下来的一些问题，造成业主和物业管理企业之间产生矛盾，相互间工作不配合，致使物业管理费用难以收取；（4）、一些业主有意无故拖欠管理费。
（三）、物业管理纠纷诉讼主体复杂，法律关系复杂，群体性纠纷明显
物业管理纠纷案件的诉讼主体包括了业主、使用人、小区管委会、物业管理企业、房地产开发商、行政管理部门。在法律关系上，涉及业主与使用人的关系、业主或使用人与物业管理公司的物业管理服务合同关系、侵权关系，又可能涉及到房地产开发商与物业管理公司的关系、管委会与物业管理公司的关系，业主、管委会或物业管理公司与房产管理部门的关系。
同时，现在住宅小区一般规模较大，住户动辄上千人，很容易形成群体性纠纷。涉案当事人少则十几人，多则上百人。不同案件的小区业主作为当事人由于共同利益的存在，在诉讼中极易形成联盟，群体性诉讼趋势极为明显。
（四）、业主与物业管理企业积怨较深、矛盾尖锐，审理和执行难度大
近年来物业管理纠纷矛盾冲突有不断升级的迹象。小区保安打伤业主、业主驾车封堵小区道路、业主大规模集体上访等事件经常见诸报端。由于矛盾激化，一方面使得物业纠纷案件调解解决难度极大，另一方面，因物业管理纠纷案属新类型的案件，有关法律规定不详尽或明确，在审判实践中又无现成的依据，给正确处理该类纠纷带来一定的难度。同时，在案件执行中又很难对被申请人采取强制执行措施，执行阻力重重。
二、物业管理纠纷成因的法律分析
造成物业管理纠纷的原因很多，例如相关法律法规不健全，已制定的有关法规可操作性差，未能合理规范物业服务企业、明确业主委员会的合法地位，政府对其派出机构（如居委会）针对物业管理的责任和权限没能准确界定。从法律角度分析，引发物业管理纠纷的主要原因包括：
（一）、物业管理的相关法律法规严重滞后
有关物业管理方面的法律不健全，是物业管理纠纷不断增多的根本原因。1995年颁布实施的《城市房地管理法》仅仅是规范城市房地产建设，几乎不涉及物业管理有关规定。《合同法》也没有专门的条款予以规范。现有的专门规范物业管理的有：建设部发布的《城市新建住宅小区管理办法》和国家计委、建设部发布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，由于这两个《办法》属部门规章，在适用时受到一定制约。国务院第9次常务会会议通过并于2003年9月1日起正式施行的《物业管理条例》，该条例共七章70条，涉及业主、业主委员会，前期物业管理、服务与物业使用等内容。但是，条例中仍然对许多问题规定的不够明确、详尽，可操作性不强，从而使物业管理纠纷案件存在适用法律难等问题。特别是法院在处理一些新类型案件中，难免出现适用法律不一，判决结果不统一的情况。
（二）、物业管理体制和社会行政体制不顺
当前我国物业管理制度设计上的重大缺陷，是物业群体性纠纷不断的根源。例如：审批缺位，不该上的项目上了；验收缺位，导致出现质量问题；开发商在签订合同之前的承诺有些事实上已经超越了其能力范围，如三通问题等涉及政府垄断行业的行为和体制行为，审批程序复杂，难免会出现违约现象，从而使这种因社会行政体制不顺导致的社会行政责任就通过合同的形式转嫁给了开发商和物业管理企业。
另一方面，这种体制上的缺陷又决定了开发商和物业公司利益趋向的一致性，形成建管不分的管理体制，即开发商和物业管理企业之间“父与子”的关系体，容易造成物业管理企业不便于处理有关问题或者有意不作为。
（三）、法律意识不强
法律意识淡化也是物业管理纠纷的主要原因之一。一是开发商或物业管理企业的服务意识不强，对与业主之间委托和被委托的关系认识不到位，相关的行为不规范，只收费不服务或者多收费少服务，侵害业主的合法权益。第二，业主的法律意识、消费意识、维权意识还没有完全树立起来，导致使用不交费、不服从管理等违法方法来处理问题，反而进一步导致矛盾激化。
三、审理物业管理纠纷案件中的几个法律问题
（一）关于诉讼主体的确认
物业管理合同纠纷的诉讼主体，一般为物业管理合同的双方当事人，即作为委托方的业主或业主委员会和受托方的物业管理公司。审判实践中，对于业主委员会的诉讼主体资格的审查，应把重点放在业主委员会的成立是否符合法定程序上。业主委员会应由业主大会选举产生，其组成人员不得在物业管理公司中兼职。业主大会应由物业管理区域内全体业主组成，业主人数众多的，应当按比例推选业主代表，组成物业管理区域的业主代表大会。业主大会或者业主代表大会作出的决定，应当经全体业主过半数或者全体业主代表过半数通过。首次业主大会选举产生的业主委员会，自选举产生之日起一定期间内，应按物业管理条例的有关规定，到当地物业管理行政主管部门办理登记。
物业管理权是物权派生出的一种从权利，行使管理权的人应当是建筑物及其附属物的所有权人和共有权人，也就是业主。业主以外对房屋享有合法使用权的人能否作为委托人签订物业管理合同，实践中有不同看法。一种观点认为，使用人不能作为物业管理合同的委托人，因为房屋使用权是他物权的一种，属用益物权，其对他人所有的房屋不享有处分和收益的权利，而物业管理合同的主要内容是关于物业共用部分、共用设施的使用、管理及其费用的分担等，这些是属于业主的权利，使用人无权对此作出决定，但如果房屋使用人经业主合法授权，可以以业主的名义行使物业管理合同中委托人的权利。一种观点认为，使用人虽对房屋不能享有处分的权利，但享有用益物权。现实生活中，大量存在房屋所有权人将其房屋交给使用人长期承租使用（如福利分房，未按房改政策购买）的情况。在承租期内，所有权人对房屋仅享有收益权，而承租人对该房屋依法享有占有、使用的权利，承租人作为实际使用人、物业管理受益人，应当承担相关的费用。此种情况下，由所有权人也即业主作为委托人签订物业管理合同显然不合适，且根据目前的物业管理有关规定，也允许使用人直接与物业管理公司签订物业管理合同。所以，在一定情况下，使用人也可以作为委托人签订物业管理合同，从而取得诉讼主体资格。
由于许多物业管理公司是开发商的下属企业，当业主或业主委员会以物业管理公司不履行或有其他严重违约行为而要求解除合同时，建设单位往往以拒绝移交公共用房、管理用房或其他配套、公共设施相要挟。如果因此发生纠纷，业主或业主委员会提起诉讼的，可将物业管理公司列为被告，建设单位列为第三人，也可以直接将建设单位作为被告，以侵权为由提起诉讼。
（二）关于诉讼管辖
物业管理服务的内容主要围绕物业展开，业主与物业管理公司权利义务的行使都离不开物业。而物业又是指房屋及其附属的设备、设施和相关场地等，故物业管理合同纠纷案件，应由不动产所在地的人民法院专属管辖。虽然物业管理的一些专项服务如接送小孩上学、代购日常用品等看似与物业无关，但因其服务内容主要是针对业主的需要，也是物业管理合同的项目之一，双方因合同权利义务所产生的纠纷，仍应适用不动产专属管辖原则。
（三）关于法律适用
物业管理合同纠纷的类型不同，审理时适用的法律也有区别。如果属于单纯的物业管理合同纠纷，应适用《合同法》关于委托合同的规定进行处理，委托合同中没有规定的，适用《合同法》总则的规定。如果涉及到侵权问题，还应适用《民法通则》的有关规定。有立法权的地方人大及其常委会制定的物业管理法规，只要不与法律、国务院发布的行政法规相抵触，也可以适用。
（四）关于合同效力的确认
物业管理合同作为一种民事法律行为，应当具备《民法通则》规定的下列生效要件：１．行为人具有相应的民事行为能力；２．意思表示真实；３．不违反法律或者社会公共利益。凡是不符合生效要件的合同，即使成立也不能产生合同的法律效力，而属于无效合同或者可撤销的合同或者效力待定的合同。对于物业管理合同效力的审查，实践中应当注意以下几个方面：
第一，当事人是否具有签订物业管理合同的主体资格。对物业管理合同委托方资格的审查，要重点把握业主委员会是否经业主大会或业主代表大会民主选举产生，是否依法办理登记。物业管理合同的委托人应当是业主。但由于建筑物所有权多元化格局的形成，同一建筑物往往有几十个甚至上百个业主，从而使每个业主无法分别行使其物业共用部分的管理权，为此产生了业主大会、业主代表大会和由其产生的业主委员会制度。业主委员会是代表业主利益，实行自治管理，维护业主合法权益的组织，经业主大会或者业主代表大会授权，可以代表业主与物业管理公司签订物业管理合同。从民法学原理而言，业主委员会是全体业主的代表人或代理人。未经合法选举产生的业主委员会，等于未取得业主对外签订物业管理合同的授权，其对外签订的合同应当认定无效。对受托方主体资格的审查，要首先审查其是否具备物业管理资质。对于地方法规规定必须取得资质证书方可从事物业管理的，则物业管理公司必须取得主管部门颁发的“资质证书”，否则，其签订的物业管理合同无效。地方法规对物业管理资质审查制度未作明确规定的，只要受委托的物业管理公司经工商登记，领取企业法人营业执照，就应认定其具有签订物业管理合同的主体资格。
第二，应审查双方意思表示是否真实。对此，应重点审查业主委员会是否超越其职责范围签订合同，业主委员会选聘或解聘物业管理企业、签订的物业管理合同条款是否经全体业主大会审查批准。业主委员会是全体业主的代理人，它与物业管理公司签订的物业管理合同，关系到全体业主的切身利益，而且对所有业主都具有法律约束力。因而业主委员会不得超出授权范围签订合同，签订的合同条款应当经过业主大会或者业主代表大会批准。否则，其签订的合同对业主没有法律约束力。审判实践中应当注意，经过业主大会或者业主代表大会过半数决定批准签订的物业管理合同，对全体业主都具有法律约束力，全体业主都必须按合同履行。在表决时，持与决议相反意见的业主不得以合同违背其真实意思表示为由要求确认合同无效。如果这些持与决议相反意见的业主拒不履行合同约定的义务，实际上又成为物业管理合同的受益人时，已经构成违约，物业管理公司有权要求其承担违约责任。
第三，应审查合同的内容是否合法。目前，物业管理行业在我国起步时间不长，相应的法律制度尚不健全，业主与物业管理公司、业主与开发商之间信息不对称，无论是在房地产、物业管理的专业知识、信息来源方面，还是在经济实力方面，业主都处于弱者地位，物业管理合同在签订和履行过程中，侵犯业主合法权益的现象较为普遍。因此，在合同内容的合法性审查方面，应把重点放在合同条款是否侵害全体业主的共同利益上。实践中，对合同签订和履行过程中有下列情形之一的，应当认定为利用物业管理合同侵犯业主合法权益的无效行为：１．物业管理公司不经业主同意，以营利为目的使用或出租全体业主共有的建筑物的共用部分的，根据民法通则的规定，建筑物及其附属物共有权应由全体业主共同行使。共有人以外的人如需使用建筑物的共用部分，应取得各所有人的一致同意。物业管理公司不经全体业主同意或授权，擅自以营利为目的使用或出租建筑物及其附属物共有部分属于侵权行为，当然是无效的。２．不经业主同意，出租房屋屋顶或外墙或以营利为目的使用屋顶。建筑物的屋顶和外墙对整幢建筑物的正常使用具有根本性作用，任何一幢建筑物的屋顶和外墙都应属该幢建筑物的全体业主共同共有，其使用权也必须由全体业主行使或授权他人行使，收益也应归全体业主按份共有。物业管理公司不经全体业主同意或授权，擅自将建筑物的屋顶和外墙用于经营，或出租给他人使用并从中牟利，也属于侵权行为。３．物业管理公司单方扩大收费范围、提高收费标准的。此行为属于单方变更合同内容的行为。按照《合同法》第５４条和第７７条的规定，合同内容的变更应当根据法律的规定或者当事人的约定方为有效。如果物业管理合同中规定，物业管理公司可不经业主同意，可单方扩大收费范围、提高收费标准，等于给予物业管理公司单方擅自变更合同内容的特权，这违反了合同法的平等、自愿和公平原则，与法律规定明显相悖，应当认定该条款无效。４．合同内容使第一业主保留或拥有特权，侵犯其他业主合法权益的。如合同规定，第一业主可在任何情况下更改楼宇名称、有权在楼宇屋顶各平台、共用部分、公用设施、楼宇外墙展示、安装或附加任何招牌、广告牌或结构等等。因上述屋顶、外墙等各项权利为全体业主所共有，而不得为第一业主即房地产开发企业保留或特有。即使在建筑物没有售完的情况下，第一业主作为建筑物的所有权人之一，与其他业主的法律地位也是平等的，对建筑物的共有部分及附属设施应与其他业主平等地享有和行使共有物权。如果物业管理合同中出现第一业主利用其优势地位侵犯其他业主合法权益的条款的，应认定该条款无效。
四、几种常见的物业管理纠纷案件的处理原则
（一）业主拒交物业管理费纠纷的处理
按照约定交纳物业管理费，是业主应承担的一项基本合同义务。业主不按合同约定交纳物业管理费，属于违约行为，应承担相应的违约责任。实践中此类纠纷的发生原因十分复杂。处理时必须针对业主的抗辩理由进行举证质证，根据查明的事实，分别情况作出处理：属于业主无理拒绝交费情形的，应判令业主按照合同规定交纳物业管理费并承担延期交费的违约责任；如果是因为物业管理公司提供的服务质量达不到合同约定致使业主拒绝交费的，则属于物业管理公司违约在先，业主拒绝交物业管理服务费属于行使合同履行中的抗辩权的行为，是依法采取的自我救济手段，这种情况下，可根据物业管理公司提供服务的质量状况，判决驳回物业管理公司要求业主交纳物业管理服务费的诉讼请求或适当减少业主的应交服务费，但应交的维修费用不在此限；对于确因公共费用的不合理分摊导致业主拒绝交费引起的纠纷，应当按照政府主管部门的有关规定，在合理确定各个业主应分摊的费用基础上，判令相关业主支付其应摊的物业管理费用和维修费用；如果属于物业管理公司擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费情形，业主因而拒交的，应判决业主按照物价部门核定的标准交付物业管理费用，物业管理公司未经业主许可自行增加的服务项目收费，及收费不合理的部分，应予以驳回，同时建议政府价格监督管理机关对物业管理公司的违规收费予以处罚；对于双方之间虽未签订书面的物业管理合同，但业主事实上享受了物业管理服务并因此受惠的，可根据公平合理、诚实信用原则，判决业主交纳相应的费用。
此外，在审理此类案件过程中，还应注意审查物业管理公司的收费标准是否经过物价部门审核，是否明码标价；对特殊服务收费，业主及物业管理公司之间是否在合同中有约定；对合同约定物业收费可以预收的，其预收期限是否符合法律规定等等。
（二）业主私自搭建引起的纠纷
此类纠纷多发生在居民小区内。有的业主为了自己生活上的便利，在物业的共用部位搭建雨蓬、观景台，也有的因为业主封闭阳台，物业管理公司认为妨碍了小区的整体美观，要求业主拆除，双方由此发生纠纷。此类案件中，双方争议的焦点主要集中在如何理解“私搭乱建”问题上。在物业共用部位（如屋面）搭建雨蓬、养鸽棚、观景台，或在公用位置设置杂物架等，既给物业管理公司维修、管理工作造成了妨碍，也侵害了其他业主的公共利益，故各地物业管理条例均明确予以禁止，物业管理合同及业主公约等也明确规定业主不得从事上述行为。因而应判令业主进行拆除，恢复原状。对于业主正当行使物业所有权的行为，如封闭的阳台未向阳台外侧扩展、延伸，未侵害其他业主的利益，则不属于私搭乱建范围，对物业管理公司要求业主予以拆除的诉讼请求，应予驳回。
（三）物业管理公司违约纠纷的处理
审判实践中，物业管理公司违约行为主要表现在：对物业公用部位、共用设施设备维护管理不善；对物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等未尽管理职责，造成物业环境恶化；未经业主同意，自己或许可他人利用物业设置广告等经营性设施，或将物业管理权发包给他人等等。物业管理公司未按合同要求提供服务或其提供的服务质量与合同约定不符的，属于违约行为，应判令其承担相应的违约责任。对于物业管理公司违约将物业共用部位如平台或屋面自营或出租他人经营或安装广告牌的，应责令其立即恢复原状，给业主或使用人造成损失的，还应当判决物业管理公司承担赔偿责任。《城市房地产毗连房屋管理办法》规定，异产毗连房屋所有人以外的人如需使用毗连房屋的共有部位时，应取得各所有人一致同意，并签订书面协议。据此，物业管理公司利用物业设置经营性设施，应当征得业主或业主委员会的书面同意，并向有关部门办理报批手续。经批准设置的经营性设施的收益，在扣除物业管理公司代办费用后，收益的一部分应用于补贴物业管理公共服务费，另一部分应纳入维修基金。当然，如双方在合同中对此有约定的，应从其约定。对于物业管理公司擅自将物业管理权发包给他人的，因其行为侵犯了业主的合法权益，故对其发包行为应认定无效，由物业管理公司依法承担违约责任。对于物业管理公司因此获得的收益，笔者认为，也应当纳入物业管理公共服务费或充作维修基金。
（四）物业管理公司所归属的开发商拒不移交物业管理服务用房、配套使用的附属设施、附属设备、公共设施等引起的纠纷的处理
在物业建成和出售前所签订的前期物业管理合同，是由开发商作为委托方与物业管理公司签订的，开发商选聘的物业管理公司一般均为自己开办的下属企业。在业主委员会成立以后，如果业主大会认为开发商选聘的物业管理公司服务质量不好，决定解除原物业管理合同而另行选聘其他物业管理公司签订合同的，开发商往往以原物业配套用房和公共设施是自己的而拒不移交，双方往往为此发生纠纷。按照各地物业管理条例的规定，物业管理服务用房、配套使用的附属设施、附属设备、共用部位的产权，属于全体业主所有，建设单位在向业主委员会移交物业管理权时，应当按规定向业主委员会移交物业管理服务用房、物业管理设备设施。因此，业主委员会在解除开发商与物业管理公司之间签订的前期物业管理服务合同之后，当然有权收回物业管理服务用房、物业管理设备设施。开发商拒不移交的，属于侵权行为，业主委员会可以直接以建设单位（开发商）为被告向人民法院提起诉讼。对业主委员会的诉讼请求，人民法院应当予以支持。
（五）关于开发商与物业管理公司之间的物业管理承包合同纠纷的处理
实践中，有的开发商擅自与物业管理公司签订承包合同，将物业管理权发包给物业管理公司行使，借机收取承包金。如果双方因此发生纠纷提起诉讼的，人民法院在审理时应当注意以下几点：一是对承包合同应当认定为无效。因为，物业管理权属于业主所有，开发商作为建设单位，在物业出售后即无物业管理权，没有对物业管理权进行发包的资格，它将物业管理权发包给物业管理公司行使的行为，是对业主合法权益的侵犯，依照《民法通则》第５８条第１款第（五）项的规定，对此种合同应当确认为无效。二是在实体处理上，应当驳回建设单位要求物业管理公司支付承包金及承担违约责任的诉讼请求，物业管理公司的收益在扣除合理费用后，应收归全体业主所有或充抵维修费用。
（六）在物业管理区内业主财物失窃或发生业主被害的刑事案件所引起的纠纷的处理
业主财产丢失引起的索赔纠纷，常见的是在物业管理公司服务区内业主车辆被盗，业主认为其缴纳的物业管理费中包含了保安费，其车辆被盗，是物业管理公司未尽到治安保卫的合同义务，因而应对业主的损失应承担违约损害赔偿责任。物业管理公司则认为，治安费的收取是对小区内一般性的治安管理费用，而不是保管费。物业管理公司的保安定时巡逻，已尽到治安管理责任，不存在任何过错。物业管理公司不是侵权行为人，业主的车辆被盗所造成的损失，是由于犯罪分子的违法犯罪行为造成的，犯罪分子是直接的侵害行为人。业主与物业管理公司之间不存在财产保管法律关系，对业主的车辆没有保管义务，对其车辆被盗所造成的财产损失，物业管理公司不应赔偿。对此类纠纷应当如何处理，各地法院的做法不一，有的支持了原告的诉讼请求，判令物业管理公司赔偿，有的则驳回了业主的诉讼请求。笔者认为，对此不能一概而论，而应具体问题具体对待。行政主管部门认为，如果业主将车辆停放在物业管理公司设置的有专人看管的封闭车棚中，并交纳了保管费，应视为双方之间成立了财产保管合同关系，此种情况下车辆被盗或丢失，物业管理公司应承担违约赔偿责任，除此之外，物业管理公司不应承担责任。
业主在小区内被害，其家属往往以物业管理公司未尽物业管理合同义务，而要求物业管理公司承担民事赔偿责任，物业管理公司往往以没有过错为由拒绝赔偿，由此引起纠纷。物业管理区内发生刑事案件，物业管理公司是否应当承担赔偿责任是一个颇有争议的问题。
笔者认为，根据我国《合同法》第４０６条的规定，有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。物业管理公司作为受托方，应尽善良管理人的注意义务处理受托事务。如果欠缺此项注意，即为有过失，由此给委托人造成损害的，应负赔偿责任。这在法律上不存在问题。问题的关键在于，物业管理合同中所约定的治安管理义务应当如何理解，物业管理公司对治安管理服务要做到何种程度才算按照合同约定正确履行了此项义务。如果认为小区内治安管理必须“保证小区内无重大火灾、刑事案件和交通事故”，则物业管理公司只要未能做到这一点，即为违反合同义务，就应当承担违约赔偿责任。但如此理解对物业管理公司而言过于苛刻。国内物业管理最成熟的地方，对物业管理中治安保卫服务的质量标准规定也不很明确，只是要求实行２４小时值班和巡逻制度，维护小区（大厦）的公共秩序。按此要求，只要物业管理公司的保安２４小时巡逻值班，为小区的公共秩序提供了治安防范服务，即可认定物业管理公司已经尽到了保安义务，没有过错，即使发生了重大刑事案件，物业管理公司也不应对此承担赔偿责任。无论是从物业管理合同的缔约目的，还是从各地制定的物业管理条例关于物业管理公司应当提供的服务内容的规定来看，物业管理中的治安服务，都应理解为对物业管理区内的公共秩序和公共安全提供防范服务，不可能要求物业管理公司保证服务区内不发生重大刑事案件；从权利义务相对等原则而言，物业管理公司收取的管理费中治安费比例和数额都很小，要求其对业主被害承担过重的赔偿责任，也不公平。无论是从法律关系的角度还是从我国现行立法规定来看，业主被杀害所造成的损害后果应当由实施加害行为的犯罪分子承担，被害业主家属要求物业管理公司承担丧葬费等损害赔偿责任，缺乏充分的法律依据。
基于物业管理纠纷的特殊性，业主与物业管理企业之间的矛盾在一定时期将是尖锐而不可避免的。而要形成符合市场经济要求的物业管理竞争，真正缓和日益增多的物业管理纠纷，笔者以为应加强物业管理立法、宣传与监督，以法律规范的形式规范物业管理行为，保护业主、物业管理公司、房地产开发商的合法权益，不仅是司法实践的要求，也是促进物业管理健康发展的要求。进入市场的竞争者均以获取利润为直接目的，利润会使竞争者抛开职业道德、商业道德而作出各种各样妨碍竞争的行为和不正当竞争的行为，影响竞争机制的正常运转，势必会损害正当经营者的利益，损害消费者的权益，扰乱正常的市场经济秩序。由于市场只能为自由竞争创造条件，因此需要国家立法来调整市场交易领域生产经营者之间商业性竞争关系，禁止不正当竞争行为和限制垄断关系，因此，有必要将完善我国物业管理法律法规尽快提到立法议程。
作者 李魁 尹刚
