[裁判要旨]与物业管理公司存在物业管理关系的业主在小区内遭受财产损害，业主以物业管理公司违反物业管理合同为由，请求赔偿损失的，人民法院应以善良管理者的注意义务为标准，判断物业管理公司是否违反安全保障义务。在侵权行为构成犯罪的情形下，应当注意考虑刑事犯罪的突发性和不可预测性，慎重判断因果关系是否成立。
[案情]
原告王七一，男，汉族。
被告合肥市鼎致物业管理有限公司。
原告王七一诉称， 2004年7月21日，原告王七一购买合肥华顺房地产开发有限公司开发的华顺天门湖花园3幢210室，合肥华顺房地产开发有限公司于2005年7月30日将该房交付给原告王七一。此后，合肥华顺房地产开发有限公司委托被告鼎致物业公司对天门湖花园小区进行物业管理。原告王七一与被告鼎致物业公司签订了《住宅区物业管理规定》，被告鼎致公司在该规定中的治安管理规定部分承诺：小区实行封闭式的保安管理办法。即保安实行24小时值班制，外来人员一律登记方可进入。原告王七一分别于2005年7月30日、2006年2月10日向被告鼎致物业公司交纳了2005年8月至2006年6月期间合计664元物业管理费。2006年6月14日5时31分许，合肥经济技术开发区天门湖花园小区姓谢居民向合肥市119消防指挥中心报警称，原告王七一住宅天门湖花园3号楼210室发生火灾，该中心接到火警后，即派合肥经济技术开发区公安局消防大队消防人员出警，于2006年6月14日6时40分赶到火场，展开火灾调查工作。火灾发生时，阴有小雨，风力3.4级，无雷电现象。经合肥经济技术开发区公安局消防大队火调人员现场勘查，发现原告王七一家当时无人在家，原告王七一家中主卧室、北次卧室柜门被打开，物品杂乱堆放一地，尤以主卧室各种物品零乱为重，且无烧损痕迹，并确定“6.14”火灾系人为纵火。原告王七一认为，被告鼎致物业公司未按照《住宅区物业管理规定》中关于治安管理规定，未实行24小时值班制度，外来人员随便进入小区，致使原告家中被窃，当原告住宅发生火灾时，也没有及时发现，给原告王七一造成巨大损失，被告鼎致物业公司已经构成违约。为此，原告王七一诉至法院，要求判令被告鼎致物业公司赔偿原告损失80000元，误工费7000元、租房租金3000元，并承担本案的诉讼费用。诉讼期间，原告王七一变更诉讼请求为判令被告鼎致物业公司赔偿原告损失29500元、误工费7000元、租房租金5000元，并承担本案的诉讼费用。
被告鼎致物业公司辩称，原告王七一诉讼请求没有事实和法律依据，其损害结果与被告之间没有任何必然联系，请求法院判决驳回原告王七一诉讼请求。此外，本案刑事部分已经由公安部门立案侦查，根据先刑事后民事原则，本案应当中止审理。
经审理查明，2004年7月21日，原告王七一购买合肥华顺房地产开发有限公司开发的华顺天门湖花园3幢210室，合肥华顺房地产开发有限公司于2005年7月30日将该房交付给原告王七一。此后，合肥华顺房地产开发有限公司委托被告鼎致物业公司对天门湖花园小区进行物业管理。原告王七一与被告鼎致物业公司签订了《住宅区物业管理规定》，在该规定中的治安管理部分规定：“……小区公共区域内的保卫工作由辖区派出所和小区管理处负责，管理处工作人员及保安有权对违反小区管理规定的行为进行检查和纠正；小区实行封闭式的保安管理办法。即保安实行24小时值班制，外来人员一律登记方可进入。……业主要妥善保管好局室内的贵重物品，不要在家中留存大量现金和重要文件、资料……”原告王七一分别于2005年7月30日、2006年2月10日向被告鼎致物业公司交纳了2005年8月至2006年6月期间合计664元物业管理费。2006年6月14日5时31分许，合肥经济技术开发区天门湖花园小区姓谢居民向合肥市119消防指挥中心报警称，原告王七一住宅天门湖花园3号楼210室发生火灾，该中心接到火警后，即派合肥经济技术开发区公安局消防大队消防人员出警，进行火灾扑救，大火于2006年6月14日6时25分被扑灭。2006年6月14日6时40 分，该消防大队火调人员赶到火场，展开火灾调查工作。经合肥经济技术开发区公安局消防大队火调人员现场勘查，火灾发生时，阴有小雨，风力3.4级，无雷电现象。该住宅无人居住，户主于15日前离家。原告王七一住宅为三室一厅，分为主卧室、南次卧室、被次卧室。阳台在客厅的南边，从阳台进入客厅的门有两道，分别为不锈钢防盗门和塑钢推拉门，未关闭，为敞开式，客厅、主卧室、北次卧室没有燃烧痕迹，南次卧室烧损严重。主卧室、北次卧室柜门被打开，物品杂乱堆放一地，尤以主卧室各种物品零乱为重，且无烧损痕迹，并确定“6.14”火灾起火原因系人为纵火。2006年6月15日，合肥市公安局经济开发区分局对此作为刑事案件立案侦查，该案至今尚未侦破。为此，原告王七一以被告鼎致物业公司未按照《住宅区物业管理规定》履行24小时保安值班制度，外来人员随便进入小区，致使原告王七一家中被窃，已经构成违约为由诉至本院。诉讼期间，本院根据原告王七一申请，委托合肥市价格认证中心对原告王七一住宅火灾损失进行鉴定，结论为原告王七一住宅火灾损失为29500元。
另查，原告王七一于2006年4月10日离家，其妻子李玉燕于2006年5月25日离家。离家时未告知被告鼎致物业公司。火灾发生后，原告王七一妻子李玉燕另行租房居住。
[审判]
合肥高新技术产业开发区人民法院经审理认为：原告王七一与被告鼎致物业公司签订的《住宅区物业管理规定》，系其真实意思表示，不违反国家法律和行政法规强制性规定。因此,该《住宅区物业管理规定》》是确定本案双方当事人的权利义务、确定审理本案双方当事人之间争议的依据,该合同合法有效,对当事人的合法权益,依法应予以保护。根据国务院《物业管理条例》第四十七条规定：“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作”。由此可见，物业管理的保安职能被我国的相关行政法规定位为“协助”，物业管理企业本身并不能独立承载辖区内的安全防范工作。其次，物业管理合同是一种委托服务合同，不同于保管合同。物业管理中安全服务的性质是一种群防群治的安全防范服务，是一种广义上的社会安全。保安不是保镖，只要尽到善良管理者的普通注意义务即可，不能要求其保障区域内所有的人身和财产安全；再次，从物业管理费的构成来看，业主交纳的物管费用与其要求换取的安全服务水平差距太大，显失公平。根据民法的公平原则和权利义务对等原则，业主不能凭借交纳微薄的物管费用而要求物业管理企业提供天衣无缝的安全防范服务。再次，本案中的原告王七一住宅在被告鼎致物业公司的物业管理区内被犯罪嫌疑人纵火，致原告王七一受到严重的经济损失,该损害结果的发生是犯罪嫌疑人犯罪行为所致, 其损害结果的发生，与被告鼎致物业公司在履行物业管理合同中违约与否不存在客观的、必然的因果关系。根据罪责自负的原则,应由犯罪嫌疑人承担刑事和民事的法律责任。被告鼎致物业公司属于三级物业管理企业，每月仅收取原告王七一综合物管费约60元，门卫值班采取的是登记方式，并无审查进入小区人员身份的义务，其只承担与其收费相适应的普通注意义务。 被告鼎致物业公司在发现火灾后，及时赶到现场，配合公安消防部门调查火情、扑灭火灾，已经尽到了相应注意义务。原告王七一离家外出时，未告知被告鼎致物业公司，也未办理外出登记手续，离家时也未关闭好家中门窗，本身给犯罪嫌疑人留下了可乘之机。同时，由于纵火者尚未归案，对其作案情况无法判定，也无法判定被告鼎致物业公司在履行门卫保安职责上是否存在疏漏。原告王七一仅以事隔10余天后所作的公证书为依据，主张被告鼎致物业公司未严格执行24小时值班制度和门卫制度，导致外来人员进入其住宅，构成违约，并据此要求被告鼎致物业公司承担赔偿损失责任的诉讼请求依据不足，依法不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、国务院《物业管理条例》第四十七条之规定，判决如下：
驳回原告王七一的诉讼请求。
宣判后，原告未上诉。
[评析]
随着我国住宅小区和物业管理服务行业的发展，住宅小区业主在小区内或者家中遭受财产或人身损害的事件时有发生，这些人身或财产损害多由第三人侵权行为直接引起。从清偿能力考虑，受害人往往选择物业管理公司为被告，请求其赔偿损失。此类纠纷在民事审判中呈上升趋势，本案即是较为典型的例子。
此类案件涉及如下三方面法律问题。
一、原告的请求权基础
1、违约责任。此为审判实践中较为普遍的认识。业主与物业管理公司之间往往签订有物业管理合同，本案原被告之间便签有《住宅区物业管理规定》。在物业管理合同中，一般会涉及小区治安管理问题，规定了物业管理公司维护小区治安的若干义务。当业主在小区内或者家中遭受财产或人身损害，往往以物业管理公司违反了上述维护治安义务为由，提起违约损害赔偿之诉。审判实践中通常认为，若双方当事人在物业管理合同中就业主的财产和人身安全保障作出明确约定时，从其约定。若物业管理合同中对此未作约定或未作明确约定时，从诚实信用原则出发，认定物业管理公司负有保护业主财产或人身安全的附随义务。但在判断附随义务的内容时，应当符合公平原则。正如本案承办法官在判决书中指出的，“物业管理中安全服务的性质是一种群防群治的安全防范服务，是一种广义上的社会安全。保安不是保镖，只要尽到善良管理者的普通注意义务即可，不能要求其保障区域内所有的人身和财产安全”。审判实践中，法院多以善良管理者的注意义务为标准，判断物业管理公司是否违反附随义务。
2、侵权责任。最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》实施后，审判实践对此类案件的审理思路开始变化。此前，审判实践普遍认为业主与物业管理公司之间存在合同关系，业主的请求权基础不可能是侵权责任。但该司法解释第六条明确提出了安全保障义务的概念，即物业管理公司对住宅小区业所负的人身或财产安全保障义务，已上升为法定义务，此种法定义务往往与合同法中的附随义务相重合，因而产生侵权责任与违约责任的竞合，故应赋予原告对其请求权基础的选择权。原告选择侵权责任的，应依侵权法处理。
二、因果关系的认定
无论是违约责任还是侵权责任，因果关系都是责任构成的必备要件。物业管理公司违反安全保障义务的行为与业主的人身或财产损失之间是否存在因果关系，在第三人侵权直接引起损害的场合，易生争议。判断标准当采“相当因果关系”。相当因果关系是指某一事实提高了损害结果出现的可能性，依照社会共同生活经验，足以认定该事实可以导致损害结果的发生。相当因果关系，与其说是一种事实判断，不如说是一种价值判断。法官按照公平正义的理念，如果认为让行为人承担责任，更符合公平观念，则认定因果关系成立。本案中，承办法官认为，原告所受损害是犯罪嫌疑人犯罪行为所致, 其损害结果的发生，与被告鼎致物业公司在履行物业管理合同中违约与否不存在客观的、必然的因果关系。根据罪责自负的原则,应由犯罪嫌疑人承担刑事和民事的法律责任。笔者认为，在第三人侵权行为构成犯罪的情形下，注意考虑刑事犯罪的突发性和不可预测性，慎重判断因果关系是否成立，出发点是对的，但是，不能由此导出凡损害结果是犯罪行为直接导致，则损害结果与违约与否不存在客观的、必然的因果关系这样的结论，还是应该具体问题具体分析。
三、赔偿范围的确定
在违约之诉中，若物业管理公司存在违反附随义务的情形，又与损害后果具有相当的因果关系，根据合同法，物业管理公司当对业主的全部损失负赔偿责任。但是，业主的损失毕竟是第三人侵权直接导致的，全部转嫁给物业管理公司有失公平。审判实践中，对赔偿范围的调控一般采取以下规则，1、过错相抵原则。若有证据表明原告对损害结果的形成也有一定的过错，则依过错相抵原则，相应减轻物业管理公司的赔偿责任。2、可预见原则。根据物业管理公司收取的物业管理费的数额，公平界定物业管理公司在订立合同时应当预见到的因违反合同所造成损失的具体范围，据此酌定赔偿责任的范围。
在侵权之诉中，最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第六条给出了界定赔偿责任范围的方法，即物业管理公司在“其能够防止或者制止损害的范围内承担相应的补偿赔偿责任”，具体适用上也体现为法官的自由裁量。
笔者认为，从公平的角度出发，无论原告选择的请求权基础是违约责任还是侵权责任，最后的赔偿结果不应该有太大的出入，否则法律将沦为技术的玩物。因此，即使当事人选择的是违约之诉，法官也可以从侵权的角度予以考量，比对斟酌，最终确定赔偿责任的范围。（作者：李军）
